【广州智慧工业园区展】产业园发展的模式困境

广州国际智慧工业产业园区设施及技术展览会即将于2021年3月3-5日在中国进出口商品交易会展馆B区举行。邀您关注SMPChina广州智慧工业园区展今日新资讯：

        最初的中国产业园学习的是新加坡式的招商引资模式。在新加坡更为健全的法制和社会体制之下，产业园只注重“术”的层面，即规划、招商、服务等策略。然而，产业园区这个舶来品在中国广袤的国土面积、激烈的省市竞争、不断的政策变迁和产业的梯度转移因素影响下，在开发区如雨后春笋涌现的发展格局下，产业园发展融入开发区的发展序列之中，受开发区体制设置、开发模式、运营模式等诸多因素影响，形成了特色鲜明的“中国模式产业园”。

        1、我国产业园的特殊性

        开发区、产业园（含工业园）作为引领我国产业发展、经济增长的排头兵一直保持着紧密的联系，为我国国民经济的发展不断注入新的发展活力。但我国产业园区的诞生、发展是建立在开发区的发展进程之下，而开发区作为具有中国特色的区域开发模式，一种深刻的体制创新、一种全新而高效的资源配置手段、一种综合性的体系化工程，其特殊性决定了产业园的开发理念、商业模式、盈利模式等存在开发区印记下的特殊性和长期增长的发展隐患。

        1.1、产业园作为开发区的“子园区”，其发展缺乏自主独立性，在财政及发展模式上的依赖性较强，不利于资本化路径实施。

        开发区作为一类特殊的经济区域，虽不能完全等同于行政区划，但可以算作一级行政机构。它是从比较大的地级市等行政主体分离出来的，为支持地方经济发展或者加快城市融合等特殊原因成立的，旨在聚集大量企业，使之成为产业集约化程度高、特色鲜明、集群优势明显、功能布局完善的现代化产业分工协作区和推进城镇化的有效载体。开发区作为一级行政机构，其各种机构设置相对完整。政府通常成立一个机构、挂两块牌子，一个牌子通常是以管委会的形式出现，承担政府职能，主导制定长、短期结合的发展规划和政策；而另一块牌子是国有性质的开发建设公司，建设和完善适于企业进驻和发展的各种环境。

        而多数产业园置身于开发区的开发建设中，属于“园中园”、“子园区”的概念，其发展严重依赖于区域政府或园区管委会制定的产业政策、发展运营等，因此产业园受政策影响的波动性向来比较大。尤其在园区运营阶段，政策优惠、土地条件、税收减免等往往是产业园招商引资最有利的说辞，但是对于入驻企业内生动力的培育所花精力较少。于是造成了重外部优惠政策，轻内生动力培育的现象。因而对园区发展所带来的风险具有整体性、普遍性、持久性，对于身处开发区发展序列之下的单个产业园而言，其发展缺乏自主的独立性，对于行业来说不利于资本化路径实施。

        1.2、产业园发展缺乏产业链整合思维支撑，重开发、轻运营，投资成本高、回收周期长、持有收益低等运营低效问题比较普遍。

        开发区一个重要的概念是能够依靠完整产业链的打造，达到产业集聚效应，从而形成推动经济发展的持续价值。但大多数开发区更注重单位土地纳税额等这些短期发展指标，点对点的招商引资方式下，忽略了对产业链的整合，同时由于开发区存在区域性、行业性差异等特征，不同产业的配套需求存在极大的差别，而这种产业链的整合和巨量的配套需求对于非实力型产业园开发主体是非常困难的，严重影响产业园可持续发展能力。

        从规模成本来看，放眼国内数千个大小城市，无不把增加建设用地作为城市总体规划的首要任务，但是毋容置疑的现实是土地指标越来越紧张，土地成本逐步提升。产业园区一般是少则一两千亩、多则数万亩，“拿地”成了产业园运营商一项长期的、充满竞争的任务之一，土地成本成为产业园区开发巨大的投入成本项。

        从运营时间来看，不管是官办还是民营园区，产业园区从园区规划、招商到配套打造、企业逐个落地、投产整个过程少则三五年、多则一二十年，资金需要量大、占用时间久、回收过程慢、投资周期长。

        从运营模式来看，虽然传统的工业地产模式已经逐渐被抛弃，新名词“产业地产”越来越多地被提及，但是产业园“重开发、轻运营”的现象依然普遍存在，很多产业园区后期服务不到位，甚至有的产业园区根本就没有运营起来，空置现象极为普遍。因此，园区运营商必须与当地政府、行业协会、企业商会、金融机构、建筑企业、设计单位、媒体、研究机构以及其它合作竞争性园区形成经常性互动，这样才能与入驻企业建立相互尊重与信任的合作关系，共同推进园区的建设。

文章来源：世联咨询

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